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Realisiertes BLS-Projekt, Fredersdorf 2021

Für Grundstückseigentümer

Baugrundstück gegen Bauleistung.

Sie bringen Ihr Grundstück ein, wir bauen darauf. Statt eines Kaufpreises erhalten Sie neue Wohnungen, die Ihnen Mieteinnahmen bringen und Ihr Vermögen erhalten.

Grundstück anbietenSo funktioniert es

Kurz erklärt

Wohnungen statt Kaufpreis.

Bei „Grundstück gegen Bauleistung" verkaufen Sie Ihr Baugrundstück nicht gegen Geld. Sie bringen es in ein Bauprojekt ein, BLS plant und baut darauf ein Wohngebäude, und Sie erhalten als Gegenleistung Wohnungen in diesem Neubau. Die Wohnungen können Sie langfristig an BLS vermieten, nach und nach verkaufen oder im Bestand halten.

Nicht jeder Eigentümer will oder kann sofort verkaufen: Marktschwankungen, hohe Steuern beim Verkauf und die Frage, wohin mit dem Erlös, sind echte Hürden. Mit „Grundstück gegen Bauleistung" wird aus Ihrem Grundstück dauerhaft nutzbarer Wohnraum, ohne dass Sie selbst bauen, planen oder finanzieren müssen. Wir errichten die Wohnungen für Sie zum Einkaufspreis.

Nach der Fertigstellung

Was Sie mit Ihren Wohnungen machen.

  • 01

    Langfristig an BLS vermieten

    Sie vermieten die Wohnungen an uns und erhalten monatliche Mieteinnahmen, ohne sich selbst um Mieter kümmern zu müssen.

  • 02

    Nach und nach verkaufen

    Sie verkaufen einzelne Wohnungen über mehrere Jahre und verteilen so die Steuerlast. Wichtig: Wer mehr als drei Wohnungen in fünf Jahren verkauft, kann als gewerblicher Grundstückshändler gelten. Das vorher mit Ihrem Steuerberater planen.

  • 03

    Im Bestand halten

    Sie behalten neue, barrierearme Wohnungen als Vermögen, etwa für die Altersvorsorge oder die nächste Generation.

Im Vergleich

Verkaufen oder tauschen?

PunktVerkauf gegen GeldGrundstück gegen Bauleistung
GegenleistungKaufpreis in GeldNeue Wohnungen im Gebäude, das auf Ihrem Grundstück entsteht
Wann Sie sie erhaltenNach dem Notartermin, sobald die Fälligkeit eintrittNach der Fertigstellung des Gebäudes
Laufender ErtragHängt davon ab, wie Sie den Erlös anlegenMieteinnahmen, auf Wunsch über eine Vermietung an BLS
GrunderwerbsteuerEin Erwerb, üblicherweise trägt sie der KäuferBeim Tausch wird jeder Erwerb besteuert; wer sie trägt, regelt der Vertrag
SpekulationsfristVerkauf innerhalb von 10 Jahren nach Anschaffung ist steuerpflichtigGilt genauso, denn der Tausch zählt als Veräußerung; für die neuen Wohnungen beginnt eine neue Frist
AbsicherungKaufpreis wird erst fällig, wenn Ihr Eigentum gesichert übergehtVormerkung auf Ihre Wohnungen und weitere Sicherheiten bis zur Fertigstellung, vom Notar vereinbart

Ablauf

In sechs Schritten zu Ihren Wohnungen.

  • 01

    Eckdaten senden

    Lage, Größe und, wenn vorhanden, Bebauungsplan oder Bauvoranfrage. Wir sagen Ihnen kurzfristig, ob Ihr Grundstück grundsätzlich passt.

  • 02

    Bewertung und Baurecht

    Wir bewerten das Grundstück mit unserem Team, der Hausbank und externen Gutachtern und prüfen, was nach Bebauungsplan oder Umgebungsbebauung gebaut werden darf.

  • 03

    Angebot und Gegenleistung

    Sie erhalten ein Angebot, welche Wohnungen Sie für Ihr Grundstück bekommen. Ein eigenes, unabhängiges Gutachten können Sie jederzeit dagegenhalten.

  • 04

    Notarvertrag

    Gegenleistung, Zeitplan und Sicherheiten werden notariell beurkundet. Den Entwurf erhalten Sie vorher in Ruhe zur Prüfung.

  • 05

    Genehmigung und Bau

    Wir planen, beantragen die Baugenehmigung und bauen. Sie müssen sich um Planung, Handwerker und Finanzierung nicht kümmern.

  • 06

    Übergabe Ihrer Wohnungen

    Nach der Fertigstellung werden Ihnen die Wohnungen übergeben und Sie als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.

Vor dem Vertrag

Erst rechnen, dann bauen.

Jedes Grundstück wird vorab mehrfach bewertet: von unserem Team, der Hausbank und externen Gutachtern. So wissen Sie früh, welche Wohnungen Sie für Ihr Grundstück erhalten.

Gestaltung

Drei Wege, ein Ziel.

Welche Gestaltung zu Ihrem Grundstück passt, klären wir gemeinsam mit Ihnen und dem Notar.

  • Grundstück übertragen, Wohnungen zurück: Sie übertragen das Grundstück, BLS baut und teilt das Gebäude in Wohnungseigentum auf. Ihre Wohnungen werden Ihnen übertragen und schon vorab durch eine Vormerkung im Grundbuch gesichert.
  • Aufteilen und Anteile behalten: Das Grundstück wird vorab nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilt. Sie übertragen nur die Anteile, auf denen die übrigen Wohnungen entstehen, und behalten Ihre eigenen. Das kann Steuern und Risiken senken, ist aber aufwendiger.
  • Erbbaurecht statt Übertragung: Sie bleiben Eigentümer und erhalten einen laufenden Erbbauzins. Wir übernehmen kommunales oder privates Bauland in Erbbaupacht ab 3.000 m² Grundstücksgröße bzw. 5.000 bis 10.000 m² Bruttogeschossfläche.

Ankaufsprofil

Diese Grundstücke suchen wir.

Wohneinheiten je Objekt
30+
Wohnfläche, mindestens
1.500m²
Einwohner am Standort
25.000+
Bauland in Erbbaupacht, ab
3.000m²
  • Berlin / Brandenburg
  • Sachsen
  • Sachsen-Anhalt
  • Mecklenburg-Vorpommern

Steuern im Blick

Grunderwerbsteuer beim Tausch.

Beim Tausch wird jeder Grundstückserwerb besteuert: der Erwerb Ihres Grundstücks und Ihr Erwerb der Wohnungen. Bemessungsgrundlage ist jeweils der Wert der Gegenleistung. Wer die Steuer trägt, regelt der Vertrag. Die Sätze in unseren Regionen, Stand Oktober 2026:

Berlin
6,0 %
Brandenburg
6,5 %
Mecklenburg-Vorpommern
6,0 %
Sachsen
5,5 %
Sachsen-Anhalt
5,0 %

Recht & Ratgeber

Häufige Fragen zu Grundstück gegen Bauleistung

Grundlagen

Sie geben Ihr Baugrundstück nicht gegen Geld ab, sondern bringen es in ein Bauprojekt ein. BLS plant, finanziert und baut darauf ein Wohngebäude. Als Gegenleistung erhalten Sie Wohnungen in diesem Neubau. Rechtlich ist das ein Tausch: Grundstück gegen Wohnungseigentum. Man spricht auch von Grundstückstausch, „Grundstück gegen Wohnung" oder „Tausch gegen Wohnfläche".
Für Baugrundstücke, auf denen ein Mehrfamilienhaus ab 30 Wohneinheiten bzw. mindestens 1.500 m² Wohnfläche möglich ist, in Städten ab 25.000 Einwohnern mit guter Anbindung und Nahversorgung. Wir sind in Berlin und Brandenburg, Sachsen, Sachsen-Anhalt und Mecklenburg-Vorpommern aktiv. Auch Revitalisierungsobjekte wie ehemalige Hotels oder Wohnheime prüfen wir.
Das hängt vom Wert Ihres Grundstücks und vom Projekt ab: Lage, Größe, Baurecht und die Zahl der Wohnungen, die dort entstehen dürfen. Welche Wohnungen Sie erhalten, wird für jedes Grundstück einzeln berechnet und im Notarvertrag festgelegt.
Maßstab ist der Verkehrswert. Ausgangspunkte sind der Bodenrichtwert, das Baurecht (Bebauungsplan oder Einfügen in die Umgebung nach § 34 BauGB), die mögliche Geschossfläche und der Zustand des Grundstücks. Wir bewerten jedes Grundstück mehrfach: mit unserem Team, der Hausbank und externen Gutachtern. Ein eigenes Gutachten eines unabhängigen Sachverständigen ist sinnvoll, damit Sie Grundstückswert und Wert der Wohnungen vergleichen können.
Grundsätzlich ja. Ist der Grundstückswert höher oder niedriger als der Wert der Wohnungen, lässt sich die Differenz durch eine Zuzahlung in Geld ausgleichen. Fachleute sprechen von einem Tausch mit Baraufgabe. Ob das bei Ihrem Grundstück sinnvoll ist, besprechen wir im Einzelfall.
Wer sein Grundstück an einen Bauträger oder Projektentwickler verkauft, erhält nach dem Notartermin einen Kaufpreis und ist danach nicht mehr beteiligt. Bei Grundstück gegen Bauleistung erhalten Sie nach der Fertigstellung Wohnungen und damit einen Sachwert mit laufenden Mieteinnahmen. Dafür bleibt Ihr Vermögen bis zur Übergabe im Projekt gebunden.
Ja, über ein Erbbaurecht: Sie bleiben Eigentümer und erhalten einen laufenden Erbbauzins. BLS übernimmt kommunales oder privates Bauland in Erbbaupacht ab 3.000 m² Grundstücksgröße bzw. 5.000 bis 10.000 m² Bruttogeschossfläche. Eine weitere Möglichkeit ist, das Grundstück vorab aufzuteilen und die Anteile Ihrer eigenen Wohnungen zu behalten.
Vor allem für Eigentümer, die nicht sofort einen Kaufpreis brauchen, sondern langfristig Vermögen erhalten und Mieteinnahmen erzielen möchten: etwa Erbengemeinschaften, Eigentümer mit Blick auf die Altersvorsorge oder die Nachfolge, Unternehmen oder Kommunen. Wer das Geld kurzfristig benötigt, ist mit einem Verkauf meist besser beraten.

Ablauf und Vertrag

Sie senden uns die Eckdaten Ihres Grundstücks. Wir prüfen Baurecht und Wert und machen Ihnen ein Angebot, welche Wohnungen Sie erhalten. Gegenleistung, Zeitplan und Sicherheiten werden notariell beurkundet. Danach planen wir, beantragen die Baugenehmigung und bauen. Nach der Fertigstellung werden Ihnen die Wohnungen übergeben und Sie werden im Grundbuch eingetragen.
Nein. Es genügt, dass dort Wohnungsbau grundsätzlich möglich ist: nach einem Bebauungsplan (§ 30 BauGB) oder weil sich der Neubau in die Umgebung einfügt (§ 34 BauGB). Seit dem 30. Oktober 2025 können Gemeinden mit dem sogenannten Bau-Turbo (§ 246e BauGB) Wohnungsbau auch ohne neuen Bebauungsplan zulassen. Den Bauantrag stellen wir. Oft wird der Vertrag so geschlossen, dass er nur bei erteilter Baugenehmigung wirksam wird.
Ja. Jeder Vertrag, mit dem sich jemand verpflichtet, ein Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, muss notariell beurkundet werden (§ 311b BGB). Sind Sie als Privatperson Verbraucher, soll Ihnen der Notar den Vertragsentwurf in der Regel zwei Wochen vor dem Termin zur Verfügung stellen, damit Sie ihn in Ruhe prüfen können.
Üblich ist eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch, die Ihren Anspruch auf die konkreten Wohnungen sichert, sobald das Gebäude per Teilungserklärung in Wohnungseigentum aufgeteilt ist. Dazu kommen die Lastenfreistellung, also die Freistellung von Grundschulden der finanzierenden Bank und, wenn Sie das Grundstück vor dem Bau übertragen, weitere Sicherheiten wie eine Bürgschaft oder ein Rücktrittsrecht mit Rückübertragung. Welche Sicherheiten vereinbart werden, steht im Vertragsentwurf; lassen Sie ihn vom Notar erläutern und auf Wunsch von einem Anwalt prüfen.
Eine eingetragene Vormerkung ist insolvenzfest: Der Insolvenzverwalter muss den gesicherten Anspruch auf Übertragung erfüllen (§ 106 InsO). Sie sichert aber nicht die Fertigstellung des Gebäudes. Deshalb gehören zusätzliche Sicherheiten in den Vertrag, und deshalb ist es wichtig, das Grundstück nicht ungesichert vorab zu übertragen.
Planung, Baugenehmigung und Bau eines Mehrfamilienhauses dauern in der Regel mehrere Jahre. Wie lange es bei Ihrem Grundstück dauert, hängt vom Baurecht, dem Genehmigungsverfahren und der Größe des Projekts ab. Den Zeitplan halten wir im Vertrag fest.
Neben der Grunderwerbsteuer fallen Notar- und Grundbuchkosten an, grob 1,5 bis 2 % des Werts. Beim Tausch gibt es zwei Erwerbe, die Kosten fallen also für beide Seiten an. Wer welche Kosten trägt, ist Verhandlungssache und wird im Vertrag geregelt. Eine Maklerprovision fällt bei einem direkten Angebot an uns nicht an.
Das gesetzliche Vorkaufsrecht der Gemeinde (§ 24 BauGB) knüpft an den Kauf eines Grundstücks an. Ein reiner Tausch löst es grundsätzlich nicht aus. Wird ein Teil in Geld bezahlt, kommt es auf die Gestaltung des Vertrags an; das prüft der Notar.

Steuern

Ja. Beim Tausch wird jeder Grundstückserwerb besteuert (§ 1 Abs. 5 GrEStG): der Erwerb Ihres Grundstücks durch den Bauträger und Ihr Erwerb der Wohnungen. Die Grunderwerbsteuer fällt also doppelt an. Bemessungsgrundlage ist jeweils der Wert der Gegenleistung (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 GrEStG). Wird das Grundstück vorab aufgeteilt und behalten Sie die Anteile Ihrer eigenen Wohnungen, fällt die Steuer nach Ansicht des Deutschen Notarinstituts nur auf die übertragenen Anteile an. Wer die Steuer trägt, regelt der Vertrag.
Das legt jedes Bundesland fest. Stand Oktober 2026: Berlin 6,0 %, Brandenburg 6,5 %, Mecklenburg-Vorpommern 6,0 %, Sachsen 5,5 %, Sachsen-Anhalt 5,0 %.
Als Privatperson nein. Wer nicht unternehmerisch handelt, ist für die Übertragung seines Grundstücks nicht umsatzsteuerpflichtig, und Grundstücksübertragungen sind ohnehin in der Regel umsatzsteuerfrei (§ 4 Nr. 9a UStG). Die Bauleistung gegen das Grundstück ist für den Bauträger ein sogenannter tauschähnlicher Umsatz (§ 3 Abs. 12 UStG); die Steuerfolgen trägt er. Sind Sie selbst Unternehmer, sollte Ihr Steuerberater die Gestaltung prüfen.
Ja. Steuerlich ist ein Tausch eine Veräußerung Ihres Grundstücks und zugleich eine Anschaffung der Wohnungen. Haben Sie das Grundstück vor weniger als zehn Jahren erworben, kann der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft einkommensteuerpflichtig sein (§ 23 EStG, umgangssprachlich Spekulationssteuer). Maßgeblich ist das Datum des Notarvertrags. Bei geerbten oder geschenkten Grundstücken zählt die Anschaffung durch den Vorbesitzer.
Ja. Die Wohnungen gelten als neu angeschafft. Verkaufen Sie eine davon innerhalb von zehn Jahren, kann der Gewinn steuerpflichtig sein, sofern Sie sie nicht selbst bewohnt haben. Als Anschaffungskosten der Wohnungen gilt in der Regel der Wert des hingegebenen Grundstücks.
Ja, aber mit Planung. Wer mehr als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren nach Erwerb oder Fertigstellung verkauft, gilt nach Auffassung der Finanzverwaltung grundsätzlich als gewerblicher Grundstückshändler. Jede Eigentumswohnung zählt dabei als eigenes Objekt. Dann sind alle Verkäufe gewerblich, auch die ersten drei, und es kann Gewerbesteuer anfallen. Wer die Wohnungen mindestens zehn Jahre vermietet, bleibt grundsätzlich im privaten Bereich. Stimmen Sie Verkäufe deshalb vorher mit Ihrem Steuerberater ab.
Mieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Für neu gebaute Wohngebäude, die nach 2022 fertiggestellt werden, beträgt die lineare Abschreibung 3 % im Jahr (§ 7 Abs. 4 EStG). Ob zusätzlich die degressive Abschreibung oder die Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau greift, hängt von Baubeginn, Vertragsgestaltung und weiteren Voraussetzungen ab. Das klärt Ihr Steuerberater.
Oft ja. Mehrere Wohnungen lassen sich leichter unter Erben aufteilen als ein einzelnes Grundstück. Zu Wohnzwecken vermietete Immobilien werden für die Erbschaft- und Schenkungsteuer nur mit 90 % ihres Werts angesetzt (§ 13d ErbStG). Ob sich das in Ihrem Fall lohnt, hängt von Freibeträgen und Werten ab.

Diese Informationen erklären das Modell allgemein (Rechtsstand Oktober 2026) und ersetzen keine Steuer- oder Rechtsberatung. Die Gestaltung im Einzelfall stimmen Sie bitte mit Ihrem Steuerberater und dem Notar ab. Mehr zum Ankauf von Grundstücken und Bestandsobjekten finden Sie unter Grundstück oder Bestandsobjekt verkaufen.

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Senden Sie uns die Eckdaten Ihres Grundstücks. Wir prüfen kurzfristig, ob es für Grundstück gegen Bauleistung infrage kommt, und melden uns.